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Real estate e cultura dell’abitare in Italia: il futuro secondo Marco De Vincenzi

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Si è svolto il 7 Novembre 2022 a Milano il Think Tank “House of Change Remind – Nuove Concezioni di Immobiliare allargato e di Cultura dell’Abitare per l’Italia”, iniziativa che è stata promossa dal Prof. Paolo Crisafi Presidente Remind, dal Dott. Marco De Vincenzi e dall’Arch. Maurizio Iennaco. Remind è l’Associazione italiana della Filiera immobiliare che contribuisce al benessere delle persone negli spazi e nei territori dove vivono e operano. Remind raccoglie e promuove le Buone Pratiche dei settori produttivi del Paese, è integrativa delle realtà già presenti e punta a valorizzare gli interessi specifici dei singoli attori in un’unica visione di sistema.

Marco De Vincenzi

Forte della lunga esperienza nel settore e delle sue origini professionali legate all’industria dei centri commerciali, Marco De Vincenzi ha voluto incentrare il suo intervento sulle principali tendenze in atto e quelle che saranno le possibili evoluzioni dell’immobiliare in genere, enfatizzando quello che a suo avviso deve essere lo scopo della politica: “predisporre gli strumenti che permettano di favorire e di accompagnare nel tempo i settori trainanti dell’economia e dello sviluppo sociale di una comunità come l’immobiliare allargato”. L’Immobiliare allargato costituisce il 30% del PIL nazionale ed è composto dalle diverse forze produttive commerciali, assicurative, previdenziali, sociali, sanitarie, economiche, finanziarie, sportive, turistiche, culturali, infrastrutturali e immobiliari del Paese.
Per De Vincenzi, Milano rappresenta il centro dell’economia italiana anche nel settore del real estate. “MIND, Milano Sesto, Milan4you, Piazzale Loreto”, spiega, “sono solo alcuni nomi, e non tutti, di iniziative che vedono da un lato l’apertura (mi riferisco a Loreto in particolare) e la riconversione di un proprietario e gestore di centri commerciali in un uno sviluppatore di riconversione urbana, dall’altro progetti che sempre più vanno nella direzione dell’ibridazione: commerciale, sociale, abitativo e uffici. Questi e tanti altri soggetti hanno capito una cosa fondamentale: il real estate, ma preferisco chiamarlo con il vecchio nome di ‘immobiliare’, non può avere alcun valore se non si basa sulle esigenze e necessità, sempre nuove, delle persone che li vivono”.
Perché? “Perché altrimenti avremmo solo spazi più o meno vuoti, costruiti, da manutenere, ma non abitati e vissuti pienamente e con piacere. Durante la pandemia ha dominato l’home working (più che smart working). Il timore che aleggiava era che gli uffici si sarebbero trasformati in deserti vuoti ed inutili, visto che tutti noi ci trovavamo a dover lavorare da casa”.
Ma cosa ci ha insegnato la pandemia? “Quel periodo ha significato, oltre al disastro sanitario e sociale, l’occasione di cogliere nuove opportunità di possibili sviluppi dirompenti nella concezione dell’immobiliare, evitando quello che spesso accade in troppi casi: i sistemi tendono a riportarsi all’equilibrio precedente, un po’ come quando si getta un sasso in uno stagno”.
De Vincenzi invita a osservare come si è evoluta la situazione con l’esperienza pandemica. “Prima tutti in ufficio: l’headquarter nel modello classico con postazioni fisse e definite, sotto-utilizzate e con persone poco motivate e coinvolte; solo pochi avevano cominciato a progettare uffici per il lavoro flessibile, dove il dipendente ‘cedeva’ la scrivania fissa per ‘ricevere in cambio’ tutte le potenzialità di un luogo in cui lavorare al meglio con i colleghi ed aumentare la motivazione ed il coinvolgimento. Poi tutti (obbligatoriamente) a casa: spaesati, tutelati dal contagio, ma distanti dai colleghi e dal modo di lavorare tradizionale e con una necessità di contatto e di socialità”.
A questo punto, dove indirizzare un possibile sviluppo oggi? “Vanno ripensate le sedi centrali che potranno essere più piccole (50%), perché non serviranno tutto il tempo lavorativo. Più piccole ma anche dotate di nuovi servizi utili per la vita dei dipendenti che sono persone: 1) spazi di cura (per esempio per curare direttamente in sede quelle patologie tipiche dei lavori alla scrivania, come mal di schiena e problematiche muscolo-scheletriche e posturali, o cure dentistiche) che incida sul welfare aziendale; 2) spazi di socializzazione e team building. Adeguare le abitazioni dei dipendenti per un 20% del tempo di lavoro, che dovranno essere pensate anche per consentire un confortevole momento di lavoro, sia tecnologicamente che nelle disposizioni degli interni e delle localizzazioni geografiche”.
E il 30% restante di lavoro? Secondo De Vincenzi, bisogna essere creativi anche nell’immobiliare. “Occorre sfruttare altri spazi nella città e creare nuovi punti-incontro tra le persone. Si pensi, per esempio, a come potrebbero rinascere i beni della Pubblica amministrazione”. Il professore cita l’esempio di eFM, una società che opera da oltre 20 anni nell’immobiliare e che ha creato il neologismo HUBQUARTER. “Le città sarebbero piene di questi HUB (vicini a casa dei dipendenti con altri colleghi, quindi socialmente di valore, ma senza costringerli a raggiungere l’ufficio principale magari a chilometri di distanza). E non mi meraviglierei di trovare a breve uno di questi HUB anche all’interno di un centro commerciale, dopo che vi abbiamo portato gli HUB vaccinali ed altri tipi di servizio (poste e sanità light). Oggi è tutto più liquido e tutta la filiera ne deve tenere conto, da chi concepisce gli spazi, a chi li progetta, realizza e gestisce. Il valore da costruire sugli spazi perché questi diventino di interesse per chi li vive, sono le relazioni e la rispondenza alle esigenze e necessità. Nell’abitativo, ad esempio, con servizi non più solo alle strutture (facility), ma alle persone con le loro peculiarità, come gli anziani che saranno sempre pia numerosi e su cui si concentrerà la maggior capacità di spesa (si parla infatti di silver economy)”.
De Vincenzi si domanda se la soluzione potrà consistere solo nelle “case di riposo” con la sottostante visione di “rottamazione” di tutta una classe generazionale e se siamo convinti che sia una soluzione socialmente giusta. “Io non credo. Credo invece che bisogna lavorare per ricostruire un nuovo ‘patto intergenerazionale’, come suggerisce Monsignor Paglia nel suo ultimo libro. Il futuro non potrà essere (purtroppo) solo dei giovani senza l’esperienza di chi ha vissuto una vita. L’immobiliare dovrà favorire questo processo”.
Quale futuro allora? “Il futuro non sarà tutto fisico, né sarà tutto virtuale. Sarà liquido. E la tecnologia sarà pervasiva ed andrà cavalcata e utilizzata correttamente. In questo senso con Paolo Crisafi e Maurizio Iennaco porteremo le idee e le proposte nate all’interno del laboratorio ‘House of Change per l’Italia’ all’attenzione dei parlamentari e delle istituzioni facenti parte del Governo Meloni”.

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